Cette infolettre marque un moment charnière pour VisionDev. Après plusieurs années consacrées à l’exécution, à la constitution de notre parc et au perfectionnement de nos méthodes, nous amorçons une nouvelle phase de structuration et de maturation.
Vous trouverez ci-dessous un aperçu clair de notre vision pour 2026, de notre stratégie d’investissement, de nos récentes réalisations et des réflexions qui guident notre approche à long terme.
VisionDev 2026 : d’opérateur à gestionnaire de fonds
L’investissement immobilier a été notre premier moteur. La structuration et la distribution de notre expertise comme produit financier constituent aujourd’hui notre nouveau focus.
Après huit années à peaufiner nos méthodes d’investissement, bâtir notre portefeuille, structurer notre équipe et livrer un historique de performance cohérent, notre focus s’est élargi.
L’identification d’opportunités, la gestion d’immeubles et l’analyse de marché demeurent au cœur de nos opérations et occupent toujours la majeure partie de notre temps. Toutefois, une part croissante de nos efforts est désormais consacrée à la structuration de cette expertise au sein de véhicules d’investissement privés, conçus dans un cadre rigoureux de conformité, de gouvernance et de reddition de comptes.
Notre objectif est clair : offrir un environnement d’investissement capable de répondre aux attentes les plus élevées.
Car si l’investisseur individuel accorde sa confiance à une personne, l’investisseur institutionnel, lui, accorde sa confiance à un système.
Notre stratégie d’investissement : same, same… but different
L’opportunité que nous poursuivons n’a pas fondamentalement changé. Le marché locatif du Grand Montréal présente toujours un important gap-to-market, soit l’écart entre le loyer moyen d’un bail existant et celui d’un nouveau bail. Par une sélection rigoureuse des actifs, combinée à une stratégie disciplinée de gestion et de rénovation, nous parvenons à refermer cet écart. À l’échelle d’un immeuble multi résidentiel, cela se traduit par des centaines de milliers, voire des millions de dollars en valeur nette créée.
Cette approche a fait ses preuves et, selon nous, elle continuera de fonctionner pour les années à venir.
Là où la vigilance s’impose davantage, c’est au niveau des projections locatives. Nous sortons d’une période de forte aisance en matière de location. La baisse des seuils migratoires ainsi que le contexte de tensions commerciales ont normalisé la demande et les hypothèses doivent être abordées avec davantage de conservatisme.
Notre réponse demeure la même : tester, ajuster et rester à l’affût. Le multirésidentiel reste une classe d’actifs robuste et résiliente et plus que jamais, nous privilégions le créneau de l’existant
Récente acquisition
Nous avons conclu l’année avec l’acquisition de 14 logements à Montréal-Nord, portant notre volume de transactions à 15 M$ en 2025.
Cette opportunité a été identifiée en hors marché, au sein de notre réseau, et présente un potentiel de création de valeur estimé à plus de 1 M$.
Nous tenons à remercier les vendeurs, nos partenaires financiers et l’ensemble de l’équipe pour l’exécution rigoureuse et efficace de cette transaction.
Les travaux à venir porteront notamment sur une conversion énergétique, ainsi que sur l’optimisation de l’actif existant. Dans ce cadre, nous prévoyons également déposer auprès de la Ville un projet visant l’ajout de deux unités, sous réserve des approbations requises, s’inscrivant dans notre volonté d’améliorer la performance environnementale des actifs et de bâtir, projet après projet, un parc immobilier plus durable.
Histoire d’investisseur
En décembre dernier, l’un de nos fournisseurs de longue date a investi 600 000 $ dans nos projets. Après plusieurs années à collaborer étroitement avec notre équipe sur la gestion de notre parc immobilier, il a naturellement choisi de s’appuyer sur notre expertise pour faire croître son propre patrimoine.
Son objectif était d’augmenter son exposition à l’immobilier, et plus spécifiquement au multirésidentiel, sans alourdir un fardeau de gestion déjà bien établi. Il nous a donc approchés afin de mieux comprendre notre philosophie d’investissement, notre structure et notre approche du rendement à long terme.
Quelques semaines après cette rencontre, nous lui avons présenté un projet aligné avec son horizon et son niveau d’engagement. Aujourd’hui, il est à la fois partenaire-investisseur et fournisseur sur ce même actif, une relation fondée sur la confiance, l’alignement et une vision commune du long terme.
Ce type de partenariat s’adresse à des investisseurs qui privilégient la constance et la création de valeur dans le temps. Si cette approche résonne avec vos objectifs, nous serons heureux d’en discuter.
Un épisode du podcast VisionDev qui a fait jaser
Notre plus récent épisode du podcast VisionDev, enregistré avec Abraham Leimzider, opérateur montréalais ayant bâti un parc de plus de 800 unités en peu de temps, a suscité un fort engouement et généré des milliers de vues.
La discussion est rapidement allée au-delà des transactions pour aborder les fondements de la performance durable : la séparation entre investir et opérer, la protection du capital avant l’upside, la résilience du multilogement mid-market et l’importance de filtrer rapidement les opportunités.
Plus marquant encore, Abraham a partagé sa vision du leadership comme un travail sur le système nerveux, discipline, silence et régulation émotionnelle comme véritables leviers de performance.
Votre équipe en investissement immobilier
VisionDev est une firme d’investissement immobilier basée à Montréal. Nous acquérons, optimisons et gérons des immeubles à revenus au sein de véhicules d’investissement privés, avec l’objectif d’offrir à nos investisseurs une expérience structurée, rigoureuse et alignée sur le long terme.
Bâtir aujourd’hui les communautés de demain
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