Augmentation de loyer 2026 au Québec : la nouvelle règle de 3,1 % du TAL

Le pourcentage de base fixé par le TAL pour 2026 est de 3,1 %. Il s'applique aux baux qui débutent entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, et c'est le premier taux calculé selon une méthode entièrement revue. Pour les propriétaires de multilogements à Montréal, ça change la façon de justifier une hausse et de modéliser un immeuble.

Chez VisionDev, on fait ce calcul chaque mois sur un parc de plus de 20 immeubles dans le Grand Montréal. Voici ce qu'on observe.

Ce qui change dans le calcul du TAL

Jusqu'en 2025, le calcul reposait sur les revenus et les dépenses d'exploitation de chaque immeuble. Depuis le 1er janvier 2026, la hausse de base suit la moyenne de l'indice des prix à la consommation (IPC) général du Québec sur trois ans. La nouvelle méthode s'applique à tout avis de modification de bail transmis à compter du 1er janvier 2026.

• Taux de base 2026 : 3,1 %
• Taxes et assurances : un ajustement supplémentaire est possible si elles augmentent plus vite que le taux de base
• Entente : le locateur et le locataire peuvent toujours s'entendre librement sur une autre hausse

Quels travaux justifient plus de 3,1 %

La réforme précise les travaux qui peuvent justifier une hausse au-delà du taux de base :

• Réfection de la toiture
• Remplacement des portes et fenêtres
• Rénovation majeure de la cuisine ou de la salle de bain
• Certains travaux d'efficacité énergétique

Les subventions reçues pour les travaux doivent être soustraites du calcul. Les travaux énergétiques peuvent aussi aider votre financement. Voyez comment nous avons refinancé un 28 logements avec l'APH Select de la SCHL.

Ce que vaut une hausse de 3,1 % pour votre immeuble

Une hausse de loyer n'ajoute presque aucune dépense. La majorité va directement au revenu net d'exploitation (RNE). Sur un logement à 1 000 $ :

• 3,1 % = 31 $/mois, soit 372 $/an
• Après 10 % de dépenses : environ 335 $ de RNE additionnel
• À un TGA de 4,5 % : environ 7 400 $ de valeur ajoutée par porte

Sur un 12 logements, un seul cycle de renouvellement crée près de 90 000 $ de valeur. L'inverse est vrai aussi : chaque année où les loyers prennent du retard sur le marché, l'écart devient plus difficile à rattraper.

Les délais pour l'avis d'augmentation

Pour un bail de 12 mois qui se termine le 30 juin, l'avis doit être transmis entre le 1er janvier et le 31 mars. Passé ce délai, le bail est reconduit au même loyer. Le locataire a un mois pour répondre. S'il refuse tout en restant, le locateur a un mois pour demander la fixation du loyer au TAL. Sinon, le bail est reconduit au loyer actuel.

FAQ

Quelle est l'augmentation de loyer suggérée par le TAL en 2026?

3,1 % pour les baux qui débutent entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, selon la moyenne de l'IPC du Québec sur trois ans.

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer de plus de 3,1 %?

Oui, si la hausse est justifiée par des travaux majeurs admissibles ou par une hausse des taxes et des assurances. Le locataire peut refuser, et le TAL tranche si le locateur dépose une demande de fixation.

Quand envoyer l'avis d'augmentation pour un bail du 1er juillet?

Pour un bail de 12 mois qui se termine le 30 juin, entre le 1er janvier et le 31 mars.

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