Investir passivement dans l'immobilier au Québec : 3 options comparées

Il existe trois façons principales d'investir dans le multilogement au Québec sans devenir opérateur à temps plein : acheter un plex et engager un gestionnaire, faire du prêt privé, ou investir dans un fonds immobilier privé. Chaque option implique des compromis différents en matière de contrôle, de fiscalité, de liquidité et de temps.

On opère des immeubles depuis 2018 et on gère aujourd'hui 37,4 M$ d'actifs pour nos investisseurs. Voici comment on explique les options quand on nous pose la question.

Option 1 : acheter un plex vous-même

Avantages : contrôle total, propriété directe, effet de levier grâce au financement hypothécaire.

Inconvénients : ce n'est pas passif. Location, entretien, dossiers au TAL, rénovations et refinancement reposent sur vous ou sur un gestionnaire à superviser. Votre capital est concentré dans un seul immeuble.

Idéal pour : ceux qui veulent être opérateurs et qui ont le temps.

Option 2 : le prêt hypothécaire privé

Avantages : revenu prévisible, termes courts, garantie immobilière.

Inconvénients : aucune participation à la plus-value. Le rendement est un revenu d'intérêt, imposable à 100 %.

Idéal pour : ceux qui veulent un revenu et une échéance définie.

Option 3 : un fonds immobilier privé

Avantages : recherche d'immeubles, rénovation et gestion confiées à des professionnels. Diversification sur plusieurs immeubles. Vous participez à la valeur créée.

Inconvénients : moins de liquidité, capital engagé pour la durée du fonds, et vous dépendez de la discipline du gestionnaire. Ces fonds sont généralement offerts seulement aux investisseurs admissibles, en vertu de dispenses de prospectus.

Idéal pour : ceux qui veulent une exposition au multilogement sans le fardeau de la gestion.

Intérêts ou gain en capital : la différence fiscale

Un rendement de 10 % en intérêts n'équivaut pas à un gain en capital de 10 %. Les intérêts sont imposables à 100 %. Seule une partie du gain en capital est imposable. Au même taux marginal, l'investisseur conserve nettement plus après impôt avec un gain en capital. Les structures en société en commandite (S.E.C.) peuvent aussi permettre à certaines déductions d'être attribuées aux investisseurs. Validez avec votre comptable comment ça s'applique à votre situation.

6 questions à poser à un gestionnaire de fonds immobilier

1. Quel est votre historique, immeuble par immeuble?
2. Comment trouvez-vous vos occasions : sur le marché ou hors marché?
3. Qui gère les immeubles et les travaux?
4. Comment le fonds est-il structuré, et comment les frais et les profits sont-ils partagés?
5. Quels rapports les investisseurs reçoivent-ils, et à quelle fréquence?
6. Vos investisseurs ont-ils réinvesti avec vous?

À titre de référence : sur les 28 investissements reçus depuis notre lancement, 11 sont des réinvestissements.

FAQ

Qui peut investir dans un fonds immobilier privé au Québec?

Les fonds privés sont généralement offerts aux investisseurs admissibles en vertu de dispenses de prospectus, par exemple les investisseurs qualifiés. Chaque fonds fixe ses propres critères. Consultez notre page d'admissibilité.

Le revenu immobilier passif est-il imposé comme des intérêts?

Pas nécessairement. Ça dépend de la structure et de la nature du rendement : revenu locatif, intérêts ou gain en capital. Votre comptable peut confirmer votre situation.

Le multilogement est-il une classe d'actifs résiliente?

La demande locative reste forte dans le Grand Montréal, mais le rendement dépend de bien acheter et de bien gérer. La sélection de l'immeuble compte plus que la classe d'actifs.

Pour aller plus loin, téléchargez notre guide d'investissement passif gratuit ou découvrez nos fonds privés.

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique.