En 2025, VisionDev a analysé plus de 280 immeubles dans le Grand Montréal et déposé près de 80 offres. Sur nos 11 immeubles (37,5 M$ d'actifs), on utilise exactement la méthode décrite ici : revenu net divisé par le taux de capitalisation. Un écart d'un demi-point de taux change la valeur d'un 12 logements de plus de 250 000 $.
Un plex à Montréal vaut d'abord ce que rapportent ses loyers. Pour un immeuble de 5 logements et plus, la méthode de référence est celle des revenus : on prend le revenu brut, on soustrait les dépenses d'exploitation pour obtenir le revenu net, puis on divise ce revenu net par le taux de capitalisation du secteur. Le prix par porte et les comparables servent ensuite à vérifier le résultat.
Chez VisionDev, on applique ce calcul chaque semaine à des immeubles que des propriétaires nous présentent, et c'est aussi la base de notre propre outil d'estimation. Voici comment le faire vous-même, avec les chiffres qu'on observe sur le terrain en 2026.
| Méthode | Comment ça marche | Quand elle compte |
|---|---|---|
| Revenus (TGA) | Revenu net ÷ taux de capitalisation | La base pour tout immeuble de 5 logements et plus ; c'est ce que regardent les banques et les acheteurs |
| Comparables | Prix récents d'immeubles semblables, souvent ramenés au prix par porte | Vérification du résultat ; dominante pour les duplex et triplex où l'acheteur habite |
| Coût de remplacement | Terrain + coût de reconstruction, moins la dépréciation | Rarement utile pour un plex existant |
Partez des loyers effectivement perçus, pas des loyers « potentiels ». Ajoutez les revenus accessoires : stationnements, buanderie, rangement. Pour un 6 logements loués en moyenne 1 250 $ : 6 × 1 250 $ × 12 = 90 000 $ par année.
Deux pièges :
Soustrayez tout ce que l'immeuble coûte à exploiter, sans l'hypothèque : taxes municipales et scolaires, assurances, entretien et réparations, déneigement et entretien paysager, électricité des espaces communs, chauffage s'il est payé par le propriétaire, gestion (comptez-la même si vous gérez vous-même, un acheteur le fera) et une réserve pour vacance et mauvaises créances (2 à 4 %).
Dans le Grand Montréal, les dépenses représentent généralement 30 à 40 % du revenu brut pour un plex où les locataires paient leur chauffage, et davantage si le propriétaire le paie. Dans notre propre outil d'estimation, on retient un ratio de 70 % de revenu net sur le brut, puis on retire environ 1 000 $ par logement par année quand le chauffage est à la charge du propriétaire.
Sur notre exemple : 90 000 $ × 70 % = 63 000 $ de revenu net d'exploitation (RNE).
Le taux de capitalisation (TGA, ou cap rate) est le rendement qu'un acheteur exige sur le revenu net. Plus le taux est bas, plus la valeur est haute. En 2026, pour des plex de 5 à 24 logements dans le Grand Montréal, on observe des taux d'environ 4,25 % à 5 % selon le secteur, l'état de l'immeuble et le niveau des loyers. Les quartiers centraux et les immeubles rénovés se vendent au bas de la fourchette ; les secteurs périphériques et les immeubles à rafraîchir, au haut.
Valeur = RNE ÷ taux. Sur notre exemple :
Trois quarts de point de taux font une différence de 222 000 $ sur un 6 logements. C'est pourquoi la négociation porte souvent sur le taux autant que sur les chiffres de l'immeuble.
Divisez la valeur obtenue par le nombre de logements. Sur l'exemple à 4,5 %, 1 400 000 $ ÷ 6 = 233 000 $ par porte. Comparez ensuite avec les transactions récentes de votre secteur : si les immeubles comparables se sont vendus entre 200 000 $ et 260 000 $ la porte, votre résultat tient. S'il s'en écarte beaucoup, c'est généralement que les loyers ou le taux de capitalisation sont mal calibrés.
Le prix par porte varie fortement selon la taille des logements : un 3 ½ et un 5 ½ n'ont pas la même valeur. C'est un repère, pas une méthode.
Si trois des huit loyers sont à 950 $ alors que le marché est à 1 250 $, l'acheteur verra 10 800 $ de revenu additionnel à aller chercher au fil des renouvellements, soit plus de 200 000 $ de valeur à 5 %. Cet écart explique pourquoi deux acheteurs peuvent offrir des prix très différents pour le même immeuble.
À la hausse : des loyers proches du marché, une toiture, des fenêtres et un système de chauffage récents, des baux bien documentés, des logements autonomes pour le chauffage, un stationnement, un secteur en demande.
À la baisse : des loyers très bas protégés par le TAL, des travaux majeurs à prévoir, un historique de litiges, une mauvaise tenue de livres (impossible de prouver les revenus), un chauffage central à l'huile ou au gaz payé par le propriétaire.
Trois options, du plus simple au plus formel : un acheteur direct qui vous remet une analyse écrite et gratuite, un courtier qui prépare une analyse comparative de marché, ou un évaluateur agréé pour un rapport officiel (de 1 500 à 3 500 $ selon l'immeuble). Les trois devraient arriver à des résultats proches si vos revenus et dépenses sont bien documentés.
VisionDev achète des immeubles de 8 logements et plus dans le Grand Montréal, directement et sans commission. Si vous voulez connaître la valeur de votre immeuble, demandez notre analyse préliminaire gratuite : vous recevez un chiffre justifié, sans engagement. Vous hésitez entre courtier et vente directe ? Lisez notre comparatif.
Prenez le revenu brut annuel, retirez 30 à 40 % de dépenses pour obtenir le revenu net, puis divisez ce revenu net par le taux de capitalisation du secteur (4,25 à 5 % dans le Grand Montréal en 2026). Un 6 logements à 90 000 $ de loyers vaut environ 1,26 à 1,48 M$.
Il varie selon le quartier, la taille des logements et les loyers en place. Pour des plex de 5 à 24 logements, on observe généralement de 150 000 $ à plus de 300 000 $ par logement dans le Grand Montréal. C'est un repère de vérification, pas une méthode d'évaluation.
Non. Le rôle est établi à une date de référence qui remonte souvent à plusieurs années et il sert à calculer les taxes, pas à fixer un prix de vente. La valeur marchande peut être nettement supérieure ou inférieure.
Oui, parce que la valeur repose sur le revenu net actuel. Un acheteur tiendra toutefois compte du potentiel de hausse aux renouvellements, surtout si l'écart avec le marché est documenté.
Non, ce n'est pas obligatoire. Un rapport d'évaluateur agréé est surtout exigé par les prêteurs. Pour fixer un prix de vente, une analyse écrite d'un acheteur sérieux ou d'un courtier suffit généralement.
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