Vendre un immeuble avec des locataires au Québec : baux, droits et étapes (2026)

Oui, on peut vendre un immeuble avec des locataires dedans, et au Québec c'est ainsi que se vendent la plupart des immeubles à revenus. Les baux suivent l'immeuble : le nouveau propriétaire reprend chaque bail tel qu'il est, avec le même loyer, la même durée et les mêmes conditions (article 1937 du Code civil du Québec). Rien ne change pour les locataires le jour de la vente, et vous n'avez pas besoin de leur accord pour vendre.

Ce qui change, c'est ce que l'acheteur pourra faire ensuite, ce que vous devez divulguer et la façon dont les locataires en place influencent votre prix. Voici ce qu'on constate sur le terrain, après avoir acheté chacun de nos immeubles occupé.

Que devient le bail après la vente ?

L'acheteur devient le locateur de plein droit. Concrètement :

• Le loyer et la durée ne changent pas. Un bail qui se termine le 30 juin se termine toujours le 30 juin. L'acheteur ne peut pas « remettre le loyer à zéro » parce que l'immeuble a changé de mains.
• Les avis d'augmentation que vous avez déjà envoyés lient l'acheteur. Si vous avez envoyé un avis en mars pour une hausse au 1er juillet, c'est l'acheteur qui encaisse ce loyer. Si vous ne l'avez pas fait, il devra attendre la prochaine fenêtre de renouvellement (3 à 6 mois avant la fin du bail).
• Les dossiers ouverts au Tribunal administratif du logement (TAL) suivent l'immeuble. Une demande de fixation de loyer ou de non-paiement continue avec le nouveau propriétaire comme partie.
• Il n'y a aucun dépôt de garantie à transférer. Les dépôts sont interdits au Québec. Le loyer déjà payé pour le mois en cours est réparti entre vendeur et acheteur chez le notaire.
• Les ententes verbales survivent mal. Un locataire qui stationne gratuitement ou paie 50 $ de moins « depuis que le toit a coulé » a une entente verbale qu'un acheteur ne peut pas vérifier. Mettez tout par écrit avant de vendre.

L'acheteur peut-il reprendre ou évincer les locataires ?

Seulement dans deux cas précis, et la vente elle-même n'est jamais un motif.

La reprise de logement. Seul un locateur qui est une personne physique peut reprendre un logement, pour y habiter ou pour y loger un parent, un enfant ou un autre proche à sa charge. Une compagnie, un fonds ou deux copropriétaires sans lien ne peuvent pas. L'avis doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin d'un bail de plus de 6 mois, et le locataire peut le contester au TAL. Pour un 6 ou un 12 logements acheté par une société, la reprise n'est tout simplement pas possible.

L'éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation. Aussi avec un préavis de 6 mois, et depuis 2024 l'indemnité est d'un mois de loyer par année d'occupation continue, avec un minimum de 3 mois et un maximum de 24, plus les frais raisonnables de déménagement. En plus, le Québec a adopté en juin 2024 un moratoire de trois ans sur ces évictions (loi 65), en vigueur jusqu'en juin 2027, sauf dans les régions où le taux d'inoccupation dépasse 3 %. Dans le Grand Montréal, un acheteur ne peut donc pas planifier d'évincer des locataires pour subdiviser ou convertir.

Un acheteur qui vous dit qu'il va « vider l'immeuble et tout refaire » compte donc soit sur des départs volontaires négociés (cash for keys), que le locataire est toujours libre de refuser, soit ne connaît pas les règles. Dans les deux cas, c'est un risque pour votre transaction, pas un argument pour un prix plus élevé.

Devez-vous avertir vos locataires que vous vendez ?

Aucune loi ne vous oblige à informer les locataires avant ou pendant la vente. En pratique, ils l'apprendront au début des visites, et un mot court et factuel vaut mieux que des rumeurs. Ce que le Code civil encadre, c'est l'accès au logement :

• Le locataire doit permettre les visites d'acheteurs éventuels, mais vous devez donner un préavis de 24 heures pour chaque visite.
• Les visites ont lieu entre 9 h et 21 h. Un locataire peut refuser une visite hors de ces heures ou sans préavis.
• Regroupez les visites : deux ou trois plages pour les acheteurs sérieux, pas une par curieux. Les acheteurs sérieux acceptent de visiter seulement après une offre conditionnelle.

Après la signature, le nouveau propriétaire écrit à chaque locataire pour donner son nom, son adresse et le lieu de paiement du loyer. Tant que cette lettre n'est pas arrivée, les locataires ont le droit de continuer à vous payer : coordonnez la date avec l'acheteur.

Les documents que l'acheteur va demander

Les acheteurs qui financent et les acheteurs directs sérieux demandent à peu près le même dossier. L'avoir prêt raccourcit la vente de plusieurs semaines.

Logement vide ou loué : lequel vaut plus ?

Ça dépend du loyer. Pour un immeuble de 5 logements et plus, la valeur repose sur le revenu net d'exploitation, comme on l'explique dans Combien vaut mon plex à Montréal ?. Un logement loué au prix du marché vaut exactement ce qu'il rapporte. Un logement loué bien sous le marché réduit la valeur d'aujourd'hui, mais l'acheteur tiendra compte du potentiel aux renouvellements. Un logement vide vaut son loyer de marché moins le coût de rénovation et de location, et il laisse l'acheteur fixer le loyer librement.

Deux conséquences pratiques :

1. Ne signez pas un bail au rabais pour remplir un logement le mois avant de vendre. Un bail de 12 mois à 200 $ sous le marché lie l'acheteur et vous coûte plus en valeur qu'un mois de vacance.
2. Ne payez pas des locataires pour partir afin de « livrer vide ». Peu d'acheteurs de multilogements paient une prime pour un logement vacant, et dans le marché actuel un locataire stable qui paie est un actif. Si un acheteur veut un logement précis libre, laissez-le le négocier après la vente.

Les 7 étapes de la vente d'un immeuble occupé

1. Préparer le dossier (2 à 4 semaines) : baux, liste des loyers, dépenses, historique TAL. Corrigez les trous dans la paperasse maintenant, pas sous le délai d'un acheteur.
2. Établir la valeur : revenu net divisé par le taux de capitalisation de votre secteur, vérifié avec le prix par porte. Obtenez au moins une analyse écrite.
3. Choisir comment vendre : un courtier, ou un acheteur direct. Notre comparatif des deux voies couvre la commission, les délais et la confidentialité.
4. Visites et offre : préavis de 24 heures aux locataires, visites regroupées, puis une promesse d'achat avec conditions (inspection, financement, examen des baux et des dépenses).
5. Vérification diligente (15 à 30 jours) : l'acheteur vérifie les baux, les paiements des locataires, le bâtiment et le dossier environnemental. Attendez-vous à des questions ; répondez avec des documents.
6. Financement (30 à 60 jours, 60 à 90 avec une assurance SCHL) : le prêteur commande une évaluation et revoit la liste des loyers.
7. Notaire et remise : loyers et taxes répartis à la date de la vente, clés et dossiers remis, lettre aux locataires envoyée le jour même.

Les erreurs qu'on voit le plus souvent

• Des loyers encaissés comptant sans trace : l'acheteur et le prêteur ne comptent que ce qu'ils peuvent prouver.
• Des baux manquants ou non signés pour des locataires de longue date. Le bail existe par la loi même s'il est verbal, mais l'acheteur escompte ce qu'il ne peut pas lire.
• Des augmentations jamais envoyées pendant des années, puis une grosse hausse juste avant la vente que le locataire refuse : ça finit au TAL et gèle le dossier pendant des mois.
• Promettre à l'acheteur qu'un locataire « va partir ». Vous ne pouvez pas le promettre, et un acheteur qui s'y fie peut se retirer ou renégocier chez le notaire.
• Faire passer une douzaine de visiteurs un par un dans les logements. Les locataires perdent patience, et certains cessent de collaborer exactement quand l'acheteur sérieux se présente.

Vendre occupé, sans friction

Des locataires en place ne sont pas un obstacle à la vente. Ce sont les revenus que l'acheteur paie. Documentez les baux, gardez les visites disciplinées et soyez clair sur ce que l'acheteur pourra et ne pourra pas faire ensuite.

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